■角地にある敷地は特定行政庁により緩和される?

一定の角地にある敷地になると、建ぺい率が10%加算されることをご存知ですか?
防火地域による緩和と共に条件を満たせば、さらに20%プラスになるでしょう。
しかし、角地における建ぺい率の緩和は、特定行政庁ごとの基準が異なるので注意してください。
自治体の条例によっても具体的な適用要件が決められています。
この要件には、2つの道路が交わる角度、敷地と道路が面している長さの割合、敷地面積の上限などがあり、角地であれば必ず適用されるということにはなりません。
両面道路の場合、片方が公園や河川に接していると「角度に準ずるもの」とみなされ緩和できるかどうか特定行政庁によって違ってきます。
壁面線の指定である敷地になっていて、特定行政庁の許可を得た場合は、建ぺい率自体の制限が適用されないこともあります。

■100%の建ぺい率は存在する?

防火地域による建ぺい率の緩和は、指定された建ぺい率が80%の場合「制限なし」になりますが、「100%」もしくは「10分の10」と解説する場合があります。
しかし、住宅や建物の建築面積や床面積は「壁・柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」となります。
ですから、壁などの厚さの半分は面積として含まれないので、建物の外周面積よりも建築面積の方が小さくなるしょう。
敷地全ての境界線に沿って1ミリの隙間なく建物を設けても、建ぺい率は100%に届くことはあり得ません。

■建ぺい率の緩和を受けるためには?

商業地域(指定建ぺい率80%)及び近隣商業地域・第1、2種住宅地域、準住居地域、準工業地域で指定建ぺい率が80%になると「制限なし」とみなされます。
そうなると、空地を一切設けずに敷地いっぱいに建築することが可能になります。
この場合、隣地などの相隣関係は別問題として考える必要が出てくるでしょう。
その他地域(指定建ぺい率30~70%)で防火地域に指定されている場合は、一律10%加算されることになり、この指定を受ける大半は商業地域です。
もしも、敷地が防火地域とそれ以外の地域をまたいでいる場合は、「敷地内の建築物全て耐火建築物とすると、その敷地は防火地域である」とみなし、建ぺい率の緩和を受けることができるでしょう。

■適用外もある

しかし、同じ敷地内に複数の建物があった場合は、耐火建築物になっていないものが1つでもあれば緩和は適用外となります。
敷地内でどのくらいの防火地域の面積割合になっても規定はありませんので、ほんの少しでも防火地域に入っていれば敷地全体を防火地域とみなすことができます。
建築する耐火建築物の配置は、特段の制限を受けることはありません。